Hộ Kinh Doanh Cho Thuê Tài Sản - Kê Khai Thuế Và Hóa Đơn Từ A-Z

Cho thuê nhà, mặt bằng, căn hộ là một trong những hoạt động kinh doanh phổ biến nhưng lại có cơ chế thuế riêng biệt, khác hẳn so với các hộ kinh doanh bán lẻ, dịch vụ thông thường.

📌 Cập nhật quy định: Bài viết cập nhật đến 25/07/2026. Vui lòng đối chiếu thêm tại Cổng thông tin điện tử Tổng cục Thuế hoặc hỏi kế toán trước khi áp dụng cho trường hợp cụ thể.

1. Cho thuê tài sản là hoạt động kinh doanh riêng biệt

Như đã phân tích tại bài Phòng trọ, nhà cho thuê có phải xuất hóa đơn điện tử không?, hoạt động cho thuê tài sản (nhà, mặt bằng, căn hộ, kho bãi…) không thuộc 6 nhóm ngành bắt buộc hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền, mà có cơ chế kê khai thuế riêng theo diện "cho thuê tài sản".

2. Mẫu tờ khai áp dụng

Hộ kinh doanh/cá nhân cho thuê tài sản kê khai theo mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản riêng (mẫu 01/TTS theo quy định trước đây, số hiệu mẫu có thể được cập nhật theo Thông tư 89/2026/TT-BTC hiện hành — nên xác nhận mẫu chính xác tại thời điểm kê khai), ghi rõ mã số thuế, thông tin tài sản cho thuê, doanh thu cho thuê, tỷ lệ thuế áp dụng.

3. Cách xác định doanh thu tính thuế cho thuê tài sản

Doanh thu tính thuế bao gồm toàn bộ số tiền cho thuê thực nhận trong kỳ — nếu hợp đồng có thêm các khoản thu khác do bên cho thuê thu hộ hoặc hưởng lợi (ví dụ phí dịch vụ quản lý, phí gửi xe thu thêm ngoài tiền thuê), các khoản này cũng cần được xem xét đưa vào doanh thu chịu thuế tùy bản chất hợp đồng cụ thể.

4. Tiền điện, nước thu hộ có tính vào doanh thu không?

Đây là điểm cần lưu ý: nếu chủ nhà thu đúng theo giá điện, nước nhà nước quy định (không có phần chênh lệch hưởng lợi), khoản này về nguyên tắc có thể không tính vào doanh thu chịu thuế của hoạt động cho thuê — nhưng nếu thu cao hơn giá quy định và hưởng phần chênh lệch, phần chênh lệch đó cần được tính là doanh thu bổ sung. Nên trao đổi cụ thể với kế toán để áp dụng đúng cho hợp đồng của mình.

5. Thời hạn kê khai, nộp thuế cho thuê tài sản

Tùy vào cách thỏa thuận trong hợp đồng thuê (thanh toán một lần cho cả năm hay theo từng tháng/quý), thời điểm và tần suất kê khai thuế cho thuê tài sản có thể khác nhau — hộ kinh doanh nên xác nhận rõ với cơ quan thuế quản lý về lịch kê khai áp dụng cho trường hợp cụ thể của hợp đồng mình đang có.

6. Nhiều hợp đồng cho thuê cùng lúc thì tính sao?

Nếu một cá nhân/hộ kinh doanh có nhiều hợp đồng cho thuê tài sản khác nhau (nhiều căn nhà, nhiều mặt bằng), doanh thu từ tất cả các hợp đồng thường được tính gộp để xác định nghĩa vụ thuế tổng thể, không tách riêng từng hợp đồng — tương tự nguyên tắc tính gộp doanh thu đã áp dụng cho hộ kinh doanh có nhiều địa điểm.

LalaPos hỗ trợ quản lý cho thuê minh bạch

LalaPos giúp chủ nhà, chủ mặt bằng quản lý hợp đồng thuê, tính tiền thuê/điện/nước tự động theo từng kỳ, tách bạch rõ ràng các khoản thu hộ — chuẩn bị sẵn số liệu chính xác cho việc kê khai thuế cho thuê tài sản.

Dùng thử miễn phí 30 ngày: Trang chủ LalaPos