LalaPos
Hướng Dẫn Kê Khai Thuế Hộ Kinh Doanh Cho Thuê Tài Sản Từ A Đến Z 2026
Hướng Dẫn Kê Khai Thuế Hộ Kinh Doanh Cho Thuê Tài Sản Từ A Đến Z 2026
Cho thuê nhà, mặt bằng kinh doanh, căn hộ, kho bãi hay phương tiện vận tải là một trong những hoạt động kinh doanh phổ biến nhất. Tuy nhiên, nghĩa vụ thuế và phương pháp kê khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản có những quy định pháp lý vô cùng đặc thù theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 89/2026/TT-BTC và Thông tư 152/2025/TT-BTC.
Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết từ A đến Z cho các chủ nhà, chủ mặt bằng cách xác định nghĩa vụ thuế, công thức tính thuế chính xác kèm ví dụ số liệu thực tế, biểu mẫu kê khai và thủ tục nộp thuế qua eTax Mobile.
---
1. Căn Cứ Pháp Lý & Ngưỡng Miễn Thuế Cho Thuê Tài Sản 2026
Từ ngày 01/01/2026, chính sách thuế đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê tài sản có sự thay đổi mang tính đột phá theo quy định tại Nghị định 141/2026/NĐ-CP:
- Ngưỡng doanh thu miễn thuế: Cá nhân, hộ gia đình cho thuê tài sản có doanh thu cho thuê từ 1.000.000.000 VNĐ/năm (1 tỷ đồng) trở xuống trong năm dương lịch được MIỄN TOÀN BỘ thuế GTGT và thuế TNCN.
- Ngưỡng doanh thu chịu thuế: Trường hợp tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 1.000.000.000 VNĐ, hộ kinh doanh phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN cho phần doanh thu vượt ngưỡng.
💡 Lưu ý chuyển tiếp: Đối với các kỳ tính thuế trước năm 2026 (theo Thông tư 40/2021/TT-BTC cũ), ngưỡng doanh thu miễn thuế cho thuê tài sản là 100.000.000 VNĐ/năm. Từ năm 2026 chính thức áp dụng ngưỡng hỗ trợ mới 1 tỷ đồng/năm.
---
2. Thuế Suất & Công Thức Tính Thuế Cho Thuê Tài Sản 2026
Hoạt động cho thuê tài sản chịu 2 loại thuế chính là Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT) và Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN) với tỷ lệ quy định theo Thông tư 152/2025/TT-BTC:
| Loại Thuế | Tỷ Lệ Thuế Suất (%) | Doanh Thu Tính Thuế |
|---|---|---|
| Thuế GTGT (Giá trị gia tăng) | 5% | Tính trên toàn bộ doanh thu cho thuê tài sản trong năm. |
| Thuế TNCN (Thu nhập cá nhân) | 5% | Tính trên phần doanh thu vượt quá 1.000.000.000 VNĐ/năm. |
📐 Công Thức Tính Thuế Chuẩn 2026:
- Thuế GTGT phải nộp = Tổng doanh thu cho thuê trong năm × 5%
- Thuế TNCN phải nộp = (Tổng doanh thu cho thuê trong năm - 1.000.000.000) × 5%
- Tổng số thuế phải nộp = Thuế GTGT + Thuế TNCN
---
3. Ví Dụ Tính Thuế Thực Tế Từng Bước
Bối cảnh ví dụ:
Ông Trần Văn Hùng sở hữu một nhà xưởng và mặt bằng kinh doanh tại Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Trong năm 2026, ông Hùng ký hợp đồng cho Công ty TNHH Thương Mại Minh An thuê mặt bằng với các thông tin sau:
- Giá thuê cố định: 120.000.000 VNĐ/tháng.
- Thời hạn hợp đồng: 12 tháng (từ 01/01/2026 đến 31/12/2026).
- Tổng doanh thu cho thuê năm 2026: 120.000.000 × 12 = 1.440.000.000 VNĐ.
🧮 Bảng Tính Chi Tiết Nghĩa Vụ Thuế Năm 2026 Cho Ông Hùng:
| Dòng Chỉ Tiêu | Cách Tính & Diễn Giải Số Liệu | Số Tiền (VNĐ) |
|---|---|---|
| (1) Tổng doanh thu cho thuê tài sản | 120.000.000 VNĐ/tháng × 12 tháng | 1.440.000.000 |
| (2) Ngưỡng miễn thuế theo luật 2026 | Mức miễn trừ theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP | 1.000.000.000 |
| (3) Doanh thu chịu thuế TNCN vượt ngưỡng | (1) - (2) = 1.440.000.000 - 1.000.000.000 | 440.000.000 |
| (4) Thuế GTGT phải nộp (5%) | 1.440.000.000 × 5% | 72.000.000 |
| (5) Thuế TNCN phải nộp (5%) | 440.000.000 × 5% | 22.000.000 |
| (6) TỔNG SỐ THUẾ PHẢI NỘP NĂM 2026 | (4) + (5) = 72.000.000 + 22.000.000 | 94.000.000 |
📌 So sánh kết quả: Nếu tính theo quy định cũ (ngưỡng 100 triệu), số thuế ông Hùng phải nộp là (1.440.000.000 - 100.000.000) × 10% = 134.000.000 VNĐ. Theo quy định mới 2026, ông Hùng tiết kiệm được 40.000.000 VNĐ tiền thuế!
---
4. Bộ Hồ Sơ Kê Khai Thuế Cho Thuê Tài Sản Đúng Quy Định
Để làm thủ tục khai thuế cho thuê tài sản, chủ hộ kinh doanh/cá nhân chuẩn bị hồ sơ gồm:
| STT | Tên Biểu Mẫu / Giấy Tờ | Mục Đích & Ghi Chú |
|---|---|---|
| 1 | Tờ khai thuế Mẫu 01/TTS | Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản. |
| 2 | Phụ lục Mẫu 01-1/BK-TTS | Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (điền thông tin bên thuê, diện tích, giá thuê). |
| 3 | Bản sao Hợp đồng cho thuê tài sản | Kèm theo Phụ lục hợp đồng (nếu có). |
| 4 | Bản sao Căn cước công dân | Của chủ tài sản cho thuê (hoặc bên nộp thuế thay). |
---
5. Ai Là Người Có Trách Nhiệm Nộp Thuế? (Chủ Nhà Hay Bên Thuê?)
Theo quy định tại Thông tư 89/2026/TT-BTC, trách nhiệm kê khai và nộp thuế được xác định theo hợp đồng:
```mermaid
graph TD
A[Hợp đồng cho thuê tài sản] --> B{Thỏa thuận trách nhiệm thuế trong Hợp đồng?}
B -->|Chủ nhà tự nộp thuế| C[Chủ nhà trực tiếp kê khai Mẫu 01/TTS trên eTax Mobile]
B -->|Bên thuê là Công ty nộp thay| D[Công ty kê khai & khấu trừ thuế tại nguồn Mẫu 01/TTS]
```
- Trường hợp 1 — Giá thuê chưa bao gồm thuế (Bên thuê nộp thay): Doanh nghiệp thuê nhà có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân. Khoản tiền thuế nộp thay được tính vào chi phí hợp lý của doanh nghiệp.
- Trường hợp 2 — Giá thuê đã bao gồm thuế (Chủ nhà tự nộp): Chủ tài sản trực tiếp đứng tên kê khai và nộp tiền thuế vào Ngân sách Nhà nước.
---
6. Hướng Dẫn 5 Bước Kê Khai Thuế Online Trên eTax Mobile / Thuedientu
📲 Quy Trình Thực Hiện Trực Tuyến:
- Bước 1: Đăng nhập ứng dụng eTax Mobile (hoặc Cổng thuedientu.gdt.gov.vn mục Cá nhân) bằng tài khoản VNeID cấp độ 2.
- Bước 2: Truy cập menu "Khai thuế" -> chọn "Khai thuế cho thuê tài sản (Mẫu 01/TTS)".
- Bước 3: Nhập thông tin hợp đồng cho thuê: Số hợp đồng, ngày ký, mục đích thuê, địa chỉ tài sản, thời hạn thuê, giá thuê theo tháng và hình thức thanh toán.
- Bước 4: Kiểm tra số thuế GTGT và TNCN tự động tính toán trên hệ thống.
- Bước 5: Ký điện tử bằng mã OTP SMS/VNeID và nộp hồ sơ. Nộp tiền thuế trực tiếp qua liên kết ngân hàng trên eTax Mobile.
---
7. Quy Định Về Hóa Đơn Khi Cho Thuê Tài Sản
- Có bắt buộc dùng Hóa đơn điện tử máy tính tiền không?: KHÔNG. Hoạt động cho thuê tài sản (cho thuê nhà, mặt bằng, căn hộ) không thuộc 6 nhóm ngành bắt buộc áp dụng Hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP.
- Nếu doanh nghiệp thuê yêu cầu Hóa đơn: Chủ tài sản mang Hợp đồng thuê và Tờ khai thuế đã nộp đến Chi cục Thuế quản lý địa bàn nơi có tài sản để đề nghị cấp Hóa đơn điện tử có mã theo từng lần phát sinh (Hóa đơn lẻ) cấp cho bên thuê.
---
LalaPos Hỗ Trợ Quản Lý Hợp Đồng Cho Thuê & Nhắc Lịch Thuế
Phần mềm LalaPos cung cấp phân hệ quản lý cho thuê tài sản, hỗ trợ:
- Quản lý danh sách hợp đồng thuê, theo dõi lịch thanh toán tiền thuê theo kỳ.
- Tự động tách bạch tiền thuê cố định và chi phí điện, nước, dịch vụ thu hộ.
- Tự động cảnh báo ngưỡng doanh thu 1 tỷ đồng và nhắc nhở lịch nộp Tờ khai Mẫu 01/TTS trước hạn.
Dùng thử miễn phí 30 ngày đầy đủ tính năng: Trang chủ LalaPos